Urteil des BGH vom 05.03.2008, Az: VIII ZR 95/07
Wenn es um die Ansprüche des Vermieters gegenüber seinem Mieter geht, ob dieser zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, kommt es ausschließlich auf den Inhalt des Mietvertrages an. Gerade bei Altverträgen besteht das Problem, dass eine ursprünglich wirksam geglaubte Klausel, wonach der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, durch die zwischenzeitliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshof als unwirksam zu qualifizieren ist.
Dem Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zu zubilligen. Höchstrichterliche Urteile sind kein Gesetzestext und erzeugen damit keine vergleichbare Rechtsbindung. Gerichtliche Entscheidungen, die die Wirksamkeit eines bestimmten Rechtsgeschäfts betreffen, wirken schon ihrer Natur nach auf einen in der Vergangenheit liegenden, in seiner rechtlichen Bewertung noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt ein.
Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt wird, trägt grundsätzlich der Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen. Der Bundesgerichtshof führt hierbei zur Begründung an, dass ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der allgemeinen Geschäftsbedingungen wählt, in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt wird, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird.
Im Zuge dieser Bestätigung seiner bisherigen Rechtsprechung hatte sich der BGH mit der Wirksamkeit einer Abgeltungsklausel für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu befassen:
Im Rahmen eines sogenannte Formularmietvertrages wurde die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (zunächst wirksam) auf den Mieter übertragen, wobei ein flexibler Fristenplan enthalten war.
Weiterhin war jedoch bestimmt:
„Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, indem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziffer 2 – befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziffer 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.“
Der Bundesgerichtshof erachtete die darin enthaltene Quotenabgeltungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam.
Zu beanstanden ist hierbei, dass die Klausel im Hinblick auf die konkrete Berechnung des vom Mieter hiernach als „zeitanteilige Entschädigung angelaufener Renovierungsintervalle“ geschuldeten Betrages nicht hinreichend klar und verständlich ist. Das in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB normierte Transparenzgebot gebietet, tatbestandliche Voraussetzungen und Rechtsfolgen in Formularbedingungen so genau zu beschreiben, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen und andererseits der Vertragspartner seine Rechte und Pflichten ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach feststellen kann. Diesen Anforderungen wird jedoch die vorliegend in Streit stehende Klausel des Mietvertrages nicht gerecht.