Mieterhöung auf Basis einer vertraglich vereinbarten Wohnungsgröße trotz tatsächlich geringerer Wohnfläche zulässig

Urteil des BGH vom 8.7.2009, AZ: VIII ZR 205/08
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 8.7.2009, AZ. VIII ZR 205/08 entschieden, dass bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich festgelegte Wohnfläche selbst dann maßgeblich ist, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße zum Nachteil des Mieters eine geringere qm-Fläche aufweist. Dies soll jedoch nur dann gelten, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen.

Nach Ansicht des BGH ist die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß § 557 Abs. 4 bzw. 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur derartige Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 548 BGB verändern würden. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben hingegen die Parteien keine solche Vereinbarung getroffen.

Wie bereits im Rahmen seines Urteils vom 23.5.2007, AZ VIII ZR 138/06 hat der Bundesgerichtshof auch mit dem neuerlichen Urteil entschieden, dass es für eine Mieterhöhung grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Erst bei einer Überschreitung der Toleranzgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an der Vereinbarung im Mietvertrag festhalten zu lassen, so dass hiernach für ein Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich wäre.