Urteil des Bundesgerichtshofs zur Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als vertraglich vereinbart
(Urteil des BGH vom 23.05.2007, AZ: VIII ZR 138/06)
Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Maßgebend hierfür ist insbesondere die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). In dem zu entscheidenden Fall hatte der BGH die Frage zu beantworten, ob es für die Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung auf die tatsächliche oder auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche ankommt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße die im Vertrag angegebene überschreitet.
Nach der Rechtsprechung des BGH stellt die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag im Allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung dar. Im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche kann unter bestimmten weiteren Voraussetzungen ein Mangel der Mietsache angenommen werden.
Die verbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche hat im Falle einer Flächenabweichung aber auch Bedeutung für die Berechtigung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Ein Abweichen von der getroffenen Vereinbarung über die Wohnfläche und ein Abstellen auf die tatsächliche Wohnungsgröße ist nur dann in Betracht zu ziehen, wenn einer der Parteien das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht zugemutet werden kann. Ein Fall der Unzumutbarkeit wird nur dann anzunehmen sein, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt.
In Fortführung des Senatsurteils vom 07.07.2004, AZ.: VIII ZR 192/03, gelangte der BGH in vorliegendem Fall zu folgendem Leitsatz:
„Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt.“