Fristlose Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlung durch das Sozialamt unzulässig

Urteil des BGH vom 21.10.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 64/09

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 21.10.2009 nunmehr entschieden, dass unpünktliche Mietzahlungen, welche durch das Sozialamt für einen Mieter erbracht werden, den Vermieter nicht zum Ausspruch der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

In dem jüngst entschiedenen Verfahren war die monatlich zu entrichtende Miete - wie meist üblich - spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu entrichten. Seit April 2008 erfolgten die Mietzahlungen an den Vermieter durch das Job-Center. Fortan gingen die Mieten jedoch verspätet beim Vermieter ein. So wurde die Miete für April 2008 erst am 11. April und für Mai 2008 erst am 7. Mai bezahlt. Die Verspätungen mahnte der Vermieter schriftlich ab. Obwohl die Abmahnungen dem Job-Center vorgelegt wurden, war dieses nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Demgemäß gingen auch die Mieten für die Monate Juni und Juli verspätet beim Vermieter ein. Mit Schreiben vom 11. Juni 2008 kündigte deshalb der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf die verspäteten Mietzahlungen.

Hierzu entschied der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen.

Grundsätzlich bedürfe es für eine Kündigung nach der vorgenannten Norm einer Würdigung aller Umstände des Einzelfalles. Vorliegend könne nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden, sondern es müsse im Rahmen einer Interessenabwägung berücksichtigt werden, dass der Mieter seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen ist und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils nur einigen Tagen ausschließlich darauf beruhen, dass das Job-Center nicht zu einer früheren Zahlungsvermittlung bereit gewesen war.

Auch müsse sich der Mieter im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht ein etwaiges Verschulden des Job-Centers zurechnen lassen. Dieses handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. So schaltet der Mieter die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein, sondern er wendet sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Es macht hierbei auch keinen Unterschied, ob das Job-Center nach entsprechender Leistungsbewilligung die Kosten der Unterkunft und Heizung an den Hilfebedürftigen selbst auszahlt oder direkt an den Vermieter überweist.

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Winterdienst: Pflicht und Umfang

Erneut hat die kalte Jahreszeit begonnen. Mit dem ersten Wintereinbruch stellt sich wieder die Frage: Wer ist in welchem Umfang verantwortlich für Schnee- und Eisbeseitigung  - Vermieter oder Mieter?

Grundsätzlich ist es zunächst Sache des Eigentümers, seine private Grundstücksfläche so zu reinigen, dass sein Mieter oder fremde Dritte nicht aufgrund von Eis und Schnee zu Schaden kommen. Er ist in der Regel aber nicht nur für seinen eigenen Grund und Boden verantwortlich, sondern auch für an sein Grundstück angrenzende gemeindliche Flächen. Dies liegt daran, dass viele Gemeinden die eigentlich ihnen obliegende Reinigungs- und Sicherungspflichten für öffentliche Wege, Straßen und Plätze auf die Eigentümer von unmittelbar anliegenden Grundstücken per Satzung übertragen haben.

Für den verkehrssicherungspflichtigen Eigentümer besteht wiederum die Möglichkeit, seine Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung auf einen fremden Dritten, z.B. ein professionelles Reinigungsunternehmen, oder auf seinen Mieter zu übertragen. Im Verhältnis Mieter/Vermieter ist eine Abwälzung aber nur dann möglich, wenn zwischen den Parteien eine konkrete Vereinbarung über die Räum- und Streupflicht getroffen wird. Eine solche kann in dem abzuschließenden Mietvertrag geregelt werden. Möglich ist auch ein entsprechender Passus in der Hausordnung. Für diesen Fall muss die Hausordnung aber wirksamer Bestandteil des Mietvertrages werden. In der Vereinbarung sollte zudem klargestellt werden, wer die Arbeitsgeräte und Streumittel bezahlt. Fehlt nämlich eine diesbezügliche Regelung, so sind diese Hilfsmittel grundsätzlich vom Vermieter bereitzustellen.

Will der Vermieter den Winterdienst auf seinen Mieter übertragen, muss er sich zunächst vergewissern, dass dieser sich seiner Aufgabe bewusst ist und nach seinen persönlichen und fachlichen Voraussetzungen imstande, der Räum- und Streupflicht hinreichend nachzukommen. An die wirksame Abwälzung der Reinigungspflicht  schließt sich sodann eine Kontroll- und Überwachungspflicht des Vermieters an. Danach hat er regelmäßig zu überprüfen, ob sein Mieter den vertraglich übernommenen Winterdienst tatsächlich und ordnungsgemäß ausführt. An die Überwachung wird von den Gerichten ein strenger Maßstab angelegt.

Was ist unter “Winterdienst” zu verstehen?

Zum Umfang der Räum- und Streupflicht sind reichlich Urteile ergangen. Diese können jedoch stets nur eine Orientierung zu den Anfordernissen sein. Wenn tatsächlich etwas passiert ist, wird es zur Beurteilung der Sach- und Rechtslage stets auf den konkreten Einzelfall ankommen.

Allgemein lassen sich aber folgende Grundsätze festhalten:

Zu den Reinigungsarbeiten gehört das Sauberhalten des Hauseingangs, der Zuwege zum Hof und Garten, des Zugangs zu den Mülltonnen sowie die Reinigung des Bürgersteiges bzw. bei angrenzenden Straßen ohne erkennbare Gehwegabgrenzung des Straßenrandes. Bei Letzterem reicht es, wenn eine Schneise von 150 cm von Schnee und Eis befreit wird, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeikommen können. Haben sich Vermieter und Mieter nicht über einen konkreten Zeitraum der Räum- und Streupflicht geeinigt, gelten die Vorgaben der örtlichen Gemeindesatzung. Findet sich in einer Satzung keine Regelung, muss nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Verkehrssicherungspflichtige bei Schnee und Glatteis täglich, d.h. also auch sonntags in der Zeit zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr stets wenn erforderlich seiner Reinigungspflicht nachkommen. Nachts muss nicht geräumt und gestreut werden. Auch bei anhaltendem starken Schneefall muss nicht fortlaufend Schnee gekehrt werden, sondern erst nach Ende des Schneefalles bzw. dann, wenn es nur noch geringfügig schneit. Wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat, muss im Laufe des Tages aber nachgeräumt bzw. nachgestreut werden.

Die Streupflicht entsteht erst bei einer konkreten Glatteisgefahr, d.h. ein vorbeugendes Streuen ist nicht erforderlich. Wer berufstätig ist oder in Urlaub fährt muss bei entsprechenden Witterungsverhältnissen notfalls für eine Vertretung sorgen, die der Räum- und Streupflicht nachkommt. Unterlässt der zum Winterdienst verpflichtete Mieter dies, kann der Vermieter auf Kosten des Mieters eine Ersatzkraft einstellen.

Achtung: Haftung!

Wem auch immer die Räum- und Streupflicht obliegt:
Vernachlässigt der Verantwortliche seine diesbezügliche Verkehrssicherungspflicht, und kommt hierdurch ein Dritter zu Schaden, so haftet er dem Geschädigten auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Hier kann es schnell um sehr hohe Beträge gehen. In einem solchen Fall wird jedoch der Einwand zu prüfen sein, ob sich der Geschädigte ein Mitverschulden zurechnen lassen muss. Denn benutzt z.B. ein Fußgänger einen Gehweg, der für ihn erkennbar spiegelglatt ist und setzt er sich dennoch ohne Not der erkannten Gefahrenlage aus, so trägt er ein so hohes Maß an Mitverschulden, dass unter Umständen eine Haftung des Streupflichtigen gänzlich ausscheidet.

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Pflicht zur Mietzahlung trotz Einzug eines Nachmieters?

Urteil des AG Neuruppin vom 15.01.2009, Az: 42 C 273/08

Grundsätzlich schuldet ein Mieter die monatlich vereinbarte Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, § 535 Abs. 2 BGB. Etwas anderes kann dann gelten, wenn die Parteien sich im Vorfeld darüber geeinigt haben, dass der Mieter nach seinem Auszug, aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, keine Miete mehr bezahlen muss, wenn ein Nachmieter gefunden ist.

In dem vom Amtsgericht Neuruppin am 15.01.2009 entschiedenen Fall kündigte der Mieter zum 31.01.2008, zog jedoch schon Ende Oktober 2007 aus. In der Folgezeit, d.h. bereits Mitte November 2007 und somit zu einem Zeitpunkt, in welchem die Kündigungsfrist für den alten Mieter noch lief, überließ der Vermieter einem Nachmieter die Räumlichkeiten zur Renovierung. Somit war der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außer Stande, dem bisherigen Mieter den Gebrauch zu gewähren. Deshalb war er von diesem Zeitpunkt an nicht mehr zur Entrichtung der Miete verpflichtet, § 537 Abs. 2 BGB.

Die Pflicht zur Entrichtung von Miete entfällt selbst dann, wenn der Vermieter vom Nachmieter noch keine Miete erhält.

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Gewerbeausübung in der Mietwohnung

Urteil des BGH vom 14.07.2009, Az: VIII ZR 165/08

Im Rahmen seiner Entscheidung vom 14.07.2009 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu befassen, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellt, welche eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde.

In dem zur Entscheidung stehenden Fall war im Rahmen eines Formularmietvertrages vermerkt, dass die Anmietung “zu Wohnzwecken” erfolgt und die Mietsache zu anderen Zwecken nur mit Einwiligung des Vermieters benutzt werden darf. Gleichwohl übte der Mieter seine selbständige Tätigkeit als Immobilienmakler in der angemieteten Wohnung aus. Wegen dieses vertragswidrigen Gebrauchs sprach der Vermieter schließlich die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stattgegeben. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht jedoch die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters hatte schließlich Erfolg:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, in Ermangelung einer entsprechenden Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Im Einzelfall kann der Vermieter jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Ein Anspruch des Mieters gegenüber seinem Vermieter auf Gestattung der Gewerbeausübung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn der Mieter für seine geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter in der angemieteten Wohnung beschäftigt.

Ob in dem zur Entscheidung zugrunde liegenden Fall der Mieter Mitarbeiter in der angemieteten Wohnung beschäftigt hatte, bedarf noch der Aufklärung, weshalb der BGH das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen hat.

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Mieterhöung auf Basis einer vertraglich vereinbarten Wohnungsgröße trotz tatsächlich geringerer Wohnfläche zulässig

Urteil des BGH vom 8.7.2009, AZ: VIII ZR 205/08
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 8.7.2009, AZ. VIII ZR 205/08 entschieden, dass bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich festgelegte Wohnfläche selbst dann maßgeblich ist, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße zum Nachteil des Mieters eine geringere qm-Fläche aufweist. Dies soll jedoch nur dann gelten, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen.

Nach Ansicht des BGH ist die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß § 557 Abs. 4 bzw. 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur derartige Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 548 BGB verändern würden. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben hingegen die Parteien keine solche Vereinbarung getroffen.

Wie bereits im Rahmen seines Urteils vom 23.5.2007, AZ VIII ZR 138/06 hat der Bundesgerichtshof auch mit dem neuerlichen Urteil entschieden, dass es für eine Mieterhöhung grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Erst bei einer Überschreitung der Toleranzgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an der Vereinbarung im Mietvertrag festhalten zu lassen, so dass hiernach für ein Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich wäre.

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Pflicht des Mieters, behördlich angeordnete Baumaßnahmen in der Wohnung zu dulden

Urteil des BGH vom 04.03.2009, AZ: VIII ZR 110/08

In seinem Urteil vom 04.03.2009 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass ein Wohnraummieter verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen in seinen Räumlichkeiten zu dulden, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchzuführen hat.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall wurde in dem Mehrfamilienhaus des Vermieters festgestellt, dass die dort befindlichen Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgaswerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte deshalb den Vermieter auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Hiergegen setzte sich jedoch ein Mieter zur Wehr. Er verweigerte sowohl die angekündigten Arbeiten zum Anschluss seiner Wohnung an die Heizungsanlage als auch den Zutritt zu seinen Räumlichkeiten für die Verlegung der Heizungsrohre zum Anschluss der über ihm liegenden Wohnung.

Vor dem Bundesgerichtshof erhielt der Vermieter schließlich Recht!

Der BGH hat entschieden, dass bauliche Maßnahmen, die ein Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, nicht nach der Vorschrift des § 554 Abs. 3 BGB formell dem Mieter gegenüber anzukündigen sind. Vielmehr richten sich die Anforderungen an die Ankündigung der Baumaßnahme nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme. Hierbei ist auch der Mieter seinerseits verpflichtet, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken. Die Duldungspflicht des Mieters bei einer baulichen Maßnahme in der Wohnung nach behördlicher Anordnung ergibt sich aus § 242 BGB.

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Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel

Urteil des BGH vom 11.03.2009, Aktenzeichen VIII ZR 74/08

In seinem Leitsatz im Urteil vom 11.03.2009, Aktenzeichen VIII ZR 74/08, hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass es einer Beifügung des örtlichen Mietspiegels nicht bedarf, wenn der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug nimmt und dabei dem Mieter die Einsichtnahme in diesen in den Räumen seines Kundencenters vor Ort anbietet.

Grundsätzlich sind bestimmte Formalien bei einem Mieterhöhungsverlangen zu beachten. So ist gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ein Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Nach der Rechtsprechung des Senats dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. So soll die Angabe des nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes genügen. Die Beifügung des Mietspiegels ist hingegen nicht zwingend notwendig. Zum Beispiel bedarf es einer Beifügung dann nicht, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, oder der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen die Einsichtnahme in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters anbietet.

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Eigenbedarfskündigung des Vermieters wegen Wohnbedarfs eines Schwagers

Beschluss des BGH vom 03.03.2009, Aktenzeichen VIII ZR 247/08

In seinem Beschluss vom 03.03.2009 hat der Bundesgerichtshof die in der Literatur und Rechtsprechung der Instanzgerichte überwiegend vertretene Auffassung bestätigt, dass der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters diesen zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung berechtigen kann. Voraussetzung hierfür ist, dass zwischen dem Vermieter und seinem Schwager ein besonders enger persönlicher Kontakt besteht. So hiernach eine “moralische Verpflichtung und sittliche Verantwortung” des Vermieters besteht, für den Wohnbedarf seines Schwagers Sorge zu tragen, ist auch seinem Wunsch nach größerer räumlicher Nähe zu seinem Schwager nichts entgegenzusetzen.

Zu beachten ist jedoch, dass nicht allein die reinen Verwandtschaftsverhältnisse für den Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung ausreichen, sondern dass es stets einer Einzelfallprüfung bedarf, ob ein enger Kontakt zwischen Vermieter und Schwager nach persönlicher Anhörung der Parteien in tatrichterlicher Würdigung rechtsfehlerfrei bejaht werden kann.

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Unwirksame Farbwahlklausel für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

Urteil des BGH vom 18.02.2009, AZ: VIII ZR 166/08

Mit seinem Urteil vom 18.02.2009 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs seine Rechtsprechung vom 18.06.2008 bestätigt, wonach eine Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die von ihm angemieteten Räumlichkeiten in einer bestimmten Farbe zu streichen.

Bei dem zu entscheidenden Fall enthielt der Formular-Mietvertrag unter anderem die folgende Klausel:

“Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.”

In Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof auch die oben angeführte Schönheitsreparaturenklausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB als unwirksam eingestuft. Bisher hat der BGH Schönheitsreparaturenklauseln dann als unwirksam qualifiziert, wenn sie den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichten und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränken.

Unter Beachtung dieser bisherigen Rechtsprechung ist auch die oben zitierte Formularklausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da nach dem dortigen Inhalt die Pflicht zur Dekoration “in neutralen Farbtönen” nicht allein auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung beschränkt ist, sondern auch schon im laufenden Mietverhältnis dem Mieter eine solche Farbwahl vorgegeben wird.

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Beweislast des Wohnraumvermieters für Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten

Urteil des BGH vom 21.01.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 107/08

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 21.01.2009 erneut die Rechte von Mietern in Wohnraummietverhältnissen gestärkt. In seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass ein Vermieter im Streitfall beweisen muss, dass die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zum Jahresende beim Mieter eingegangen sein muss. Das lediglich rechtzeitige Abschicken der Betriebskostenabrechnung reicht hingegen nicht aus.

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter behauptet, die Nebenkostenabrechnung seines Vermieters sei ihm nicht zum 31. Dezember des Folgejahres zugegangen. Er verweigerte deshalb die von seinem Vermieter geltend gemachte Nachforderung in Höhe von 270,00 EUR. Der Vermieter konnte lediglich beweisen, dass die Abrechnung rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden sei. Dies genügt jedoch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht. Die ledigliche Versendung als Brief begründet keinen Anscheinsbeweis dafür, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung auch rechtzeitig zugegangen ist. Hiernach war der Vermieter mit der geltend gemachten Nachforderung ausgeschlossen.

Im Hinblick auf die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs empfiehlt sich, dass Vermieter eine Betriebskostenabrechnung persönlich ihrem Mieter übergeben, diese durch einen Boten überbringen lassen oder zumindest per Einschreiben mit Rückschein zustellen.

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