Vorbehaltlose Erstattung eines sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2011, Aktenzeichen VIII ZR 296/09

In seinem Urteil vom 12.01.2011 hat der BGH entschieden, dass die vorbehaltlose Erstattung des Vermieters eines sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens an den Mieter für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt.

In dem zugrunde liegenden Fall waren im Rahmen eines Wohnraummietvertrages die Umlage der Betriebskosten sowie monatliche Vorauszahlungen hierauf vereinbart. Im Juli 2007 rechnete die Vermieterin über die im Kalenderjahr 2006 angefallenen Betriebskosten gegenüber ihren Mietern ab. Diese Abrechnung ergab ein Guthaben zu Gunsten der Mieter in Höhe von 185,96 EUR, welches die Vermieterin im August 2007 dem bei ihr geführten Mietkonto gutschrieb. Erst hiernach fiel der Vermieterin auf, dass bei  Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl in einem Wert von 4.613,32 EUR unberücksichtigt geblieben waren. Dies teilte sie mit Schreiben vom 11.12.2007 ihren Mietern mit und übersandte gleichzeitig eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um 138,08 EUR geringeres Guthaben ergab. Aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung buchte die Vermieterin sodann diesen Betrag im Januar 2008 vom Girokonto der Mieter ab. Im Streitfall begehrten die Mieter nunmehr die Rückzahlung dieses abgebuchten Betrages.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die hiernach eingereichte Berufung der Mieter zurückgewiesen. Auch die dagegen gerichtete Revision blieb ohne Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter von Wohnraum auch dann eine Betriebskostenabrechnung nachträglich zu Lasten der Mieter korrigieren kann, wenn er zuvor das sich aus einer ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat, sofern dies innerhalb der Abrechnungsfrist (Jahresfrist) gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB erfolgt.
Weiter führt der BGH in diesem Zusammenhang zur Begründung aus, dass die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus einer Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Betrag verbindlich werden ließe.

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Samstag zählt nicht als Werktag im Sinne von § 556 b BGB

Urteil des Bundesgerichtshof vom 13.07.2010, AZ: VIII ZR 129/09

Für den Fall, dass ein Mieter wiederholt unpünktlich die von ihm geschuldete Miete entrichtet, steht dem Vermieter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB das Recht zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung zu. In diesem Zusammenhang ist jedoch zu beachten, dass grundsätzlich vor Ausspruch einer solchen Kündigung dem Mieter eine Abmahnung zugehen muss, um ihm die Möglichkeit zu gewähren, sich künftig vertragsgemäß zu verhalten.

Die Fälligkeit der Miete richtet sich grundsätzlich nach den Bestimmungen im Mietvertrag. Oftmals ist in Mietverträgen (zumindest sinngemäß) die gesetzliche Regelung wiedergegeben. Danach ist die Miete im Voraus fällig, spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats, § 556 b Abs. 1 BGB. In seiner Entscheidung vom 13.07.2010, AZ: VIII ZR 129/09, hat der BGH nunmehr festgelegt, dass bei der Bemessung dieser Frist  ein Samstag nicht als Werktag mitzählt. Dies hat seinen Grund darin, dass Mietzahlungen größtenteils durch Überweisung über Bankinstitute abgewickelt werden und als Bankgeschäftstage nur die Tage von Montag bis Freitag gelten.

Als Beispiel:

Wenn die Miete für den Monat Oktober 2010 spätestens zum dritten Werktag fällig ist, so ist sie bis zum 05.10.2010 zu entrichten, denn als Werktage im Sinne von § 556 b BGB sind anzusehen Freitag, 01.10., Montag, 04.10. und Dienstag, 05.10..

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Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung

Urteil des Bundesgerichtshof vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner jüngsten Entscheidung vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 45/09, nochmals verdeutlich, dass es für einen Vermieter unerlässlich ist, einen gerichtlichen Räumungs- und Herausgabetitel zu erwirken, wenn er die von ihm vermietete Wohnung wieder in Besitz nehmen will.

Der folgende Fall lag der Entscheidung des BGH zu Grunde:

Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtigung. Einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen des Mieters lagerte sie bei sich ein.

Der Mieter kehrte inzwischen zurück und begehrte Schadensersatz für seine Sachen.
Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihn nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von ca. 62.000,00 EUR zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt.

Nachdem das Amtsgericht die Klage abgewiesen und das Landgericht die Berufung des Mieters zurückgewiesen hatte, entschied nunmehr der Bundesgerichtshof im Rahmen der Revisionsinstanz. Danach haftet die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte, eigenmächtige Inbesitznahme einer vermieteten Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Dies gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen - ggf. nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage - einen Räumungs- und Herausgabetitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Ãœbt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sog. “kalten” Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Im Einzelnen führt der BGH folgendes aus:

Von der Ersatzpflicht werde insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, treffe für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehöre zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, müsse er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden sein, und schließlich beweisen, dass sie einen geringeren Wert hätten als vom Mieter behauptet.

Gleichwohl konnte eine endgültige Entscheidung in der Sache selbst vom Bundesgerichtshof nicht getroffen werden. Vielmehr ist diese an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit erforderliche Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommener oder beschädigter Gegenstände getroffen werden können.

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Flächenabweichung - Recht zur Minderung

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.10.2009, Aktenzeichen VIII ZR 164/08

Ist im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche angegeben, so wird dies grundsätzlich als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet. Erst wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner ist, als die im Vertrag angegebene Fläche, so liegt ein Mangel vor. In diesem Fall bedarf es keiner weitergehenden Ausführungen, inwiefern hier eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit vorliegt.

Diese von dem BGH im Rahmen seiner Urteile vom 24.03.2004, Aktenzeichen VIII ZR 133/03 und Aktenzeichen VIII ZR 295/03 aufgestellten Grundsätze wurden im Rahmen seiner jüngsten Entscheidung am 28.10.2009, Aktenzeichen VIII ZR 164/08 bestätigt. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass diese auch für ein vermietetes Einfamilienhaus mit Garten gelten.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatten die Beklagten eine Doppelhaushälfte mit Garten angemietet. Im Mietvertrag wurde die Wohnfläche mit “ca. 145 m²” angegeben. Tatsächlich betrug die Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte jedoch nur 119 m² und wich damit um mehr als 10 % von der mietvertraglich vereinbarten Fläche ab. In der Folgezeit stritten die Parteien um das Recht der Mieter auf Mietminderung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Erheblichkeitsgrenze im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei Wohnflächenabweichungen bei 10 % anzusetzen. Eine zusätzliche Toleranzschwelle liefe diesem Interesse zuwider und ist auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus sachlich nicht gerechtfertigt. Eine Anhebung dieses Grenzwertes kommt auch wegen einer mitvermieteten Gartenfläche nicht in Betracht.

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Fristlose Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlung durch das Sozialamt unzulässig

Urteil des BGH vom 21.10.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 64/09

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 21.10.2009 nunmehr entschieden, dass unpünktliche Mietzahlungen, welche durch das Sozialamt für einen Mieter erbracht werden, den Vermieter nicht zum Ausspruch der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

In dem jüngst entschiedenen Verfahren war die monatlich zu entrichtende Miete - wie meist üblich - spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu entrichten. Seit April 2008 erfolgten die Mietzahlungen an den Vermieter durch das Job-Center. Fortan gingen die Mieten jedoch verspätet beim Vermieter ein. So wurde die Miete für April 2008 erst am 11. April und für Mai 2008 erst am 7. Mai bezahlt. Die Verspätungen mahnte der Vermieter schriftlich ab. Obwohl die Abmahnungen dem Job-Center vorgelegt wurden, war dieses nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Demgemäß gingen auch die Mieten für die Monate Juni und Juli verspätet beim Vermieter ein. Mit Schreiben vom 11. Juni 2008 kündigte deshalb der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf die verspäteten Mietzahlungen.

Hierzu entschied der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen.

Grundsätzlich bedürfe es für eine Kündigung nach der vorgenannten Norm einer Würdigung aller Umstände des Einzelfalles. Vorliegend könne nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden, sondern es müsse im Rahmen einer Interessenabwägung berücksichtigt werden, dass der Mieter seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen ist und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils nur einigen Tagen ausschließlich darauf beruhen, dass das Job-Center nicht zu einer früheren Zahlungsvermittlung bereit gewesen war.

Auch müsse sich der Mieter im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht ein etwaiges Verschulden des Job-Centers zurechnen lassen. Dieses handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. So schaltet der Mieter die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein, sondern er wendet sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Es macht hierbei auch keinen Unterschied, ob das Job-Center nach entsprechender Leistungsbewilligung die Kosten der Unterkunft und Heizung an den Hilfebedürftigen selbst auszahlt oder direkt an den Vermieter überweist.

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Winterdienst: Pflicht und Umfang

Erneut hat die kalte Jahreszeit begonnen. Mit dem ersten Wintereinbruch stellt sich wieder die Frage: Wer ist in welchem Umfang verantwortlich für Schnee- und Eisbeseitigung  - Vermieter oder Mieter?

Grundsätzlich ist es zunächst Sache des Eigentümers, seine private Grundstücksfläche so zu reinigen, dass sein Mieter oder fremde Dritte nicht aufgrund von Eis und Schnee zu Schaden kommen. Er ist in der Regel aber nicht nur für seinen eigenen Grund und Boden verantwortlich, sondern auch für an sein Grundstück angrenzende gemeindliche Flächen. Dies liegt daran, dass viele Gemeinden die eigentlich ihnen obliegende Reinigungs- und Sicherungspflichten für öffentliche Wege, Straßen und Plätze auf die Eigentümer von unmittelbar anliegenden Grundstücken per Satzung übertragen haben.

Für den verkehrssicherungspflichtigen Eigentümer besteht wiederum die Möglichkeit, seine Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung auf einen fremden Dritten, z.B. ein professionelles Reinigungsunternehmen, oder auf seinen Mieter zu übertragen. Im Verhältnis Mieter/Vermieter ist eine Abwälzung aber nur dann möglich, wenn zwischen den Parteien eine konkrete Vereinbarung über die Räum- und Streupflicht getroffen wird. Eine solche kann in dem abzuschließenden Mietvertrag geregelt werden. Möglich ist auch ein entsprechender Passus in der Hausordnung. Für diesen Fall muss die Hausordnung aber wirksamer Bestandteil des Mietvertrages werden. In der Vereinbarung sollte zudem klargestellt werden, wer die Arbeitsgeräte und Streumittel bezahlt. Fehlt nämlich eine diesbezügliche Regelung, so sind diese Hilfsmittel grundsätzlich vom Vermieter bereitzustellen.

Will der Vermieter den Winterdienst auf seinen Mieter übertragen, muss er sich zunächst vergewissern, dass dieser sich seiner Aufgabe bewusst ist und nach seinen persönlichen und fachlichen Voraussetzungen imstande, der Räum- und Streupflicht hinreichend nachzukommen. An die wirksame Abwälzung der Reinigungspflicht  schließt sich sodann eine Kontroll- und Überwachungspflicht des Vermieters an. Danach hat er regelmäßig zu überprüfen, ob sein Mieter den vertraglich übernommenen Winterdienst tatsächlich und ordnungsgemäß ausführt. An die Überwachung wird von den Gerichten ein strenger Maßstab angelegt.

Was ist unter “Winterdienst” zu verstehen?

Zum Umfang der Räum- und Streupflicht sind reichlich Urteile ergangen. Diese können jedoch stets nur eine Orientierung zu den Anfordernissen sein. Wenn tatsächlich etwas passiert ist, wird es zur Beurteilung der Sach- und Rechtslage stets auf den konkreten Einzelfall ankommen.

Allgemein lassen sich aber folgende Grundsätze festhalten:

Zu den Reinigungsarbeiten gehört das Sauberhalten des Hauseingangs, der Zuwege zum Hof und Garten, des Zugangs zu den Mülltonnen sowie die Reinigung des Bürgersteiges bzw. bei angrenzenden Straßen ohne erkennbare Gehwegabgrenzung des Straßenrandes. Bei Letzterem reicht es, wenn eine Schneise von 150 cm von Schnee und Eis befreit wird, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeikommen können. Haben sich Vermieter und Mieter nicht über einen konkreten Zeitraum der Räum- und Streupflicht geeinigt, gelten die Vorgaben der örtlichen Gemeindesatzung. Findet sich in einer Satzung keine Regelung, muss nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Verkehrssicherungspflichtige bei Schnee und Glatteis täglich, d.h. also auch sonntags in der Zeit zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr stets wenn erforderlich seiner Reinigungspflicht nachkommen. Nachts muss nicht geräumt und gestreut werden. Auch bei anhaltendem starken Schneefall muss nicht fortlaufend Schnee gekehrt werden, sondern erst nach Ende des Schneefalles bzw. dann, wenn es nur noch geringfügig schneit. Wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat, muss im Laufe des Tages aber nachgeräumt bzw. nachgestreut werden.

Die Streupflicht entsteht erst bei einer konkreten Glatteisgefahr, d.h. ein vorbeugendes Streuen ist nicht erforderlich. Wer berufstätig ist oder in Urlaub fährt muss bei entsprechenden Witterungsverhältnissen notfalls für eine Vertretung sorgen, die der Räum- und Streupflicht nachkommt. Unterlässt der zum Winterdienst verpflichtete Mieter dies, kann der Vermieter auf Kosten des Mieters eine Ersatzkraft einstellen.

Achtung: Haftung!

Wem auch immer die Räum- und Streupflicht obliegt:
Vernachlässigt der Verantwortliche seine diesbezügliche Verkehrssicherungspflicht, und kommt hierdurch ein Dritter zu Schaden, so haftet er dem Geschädigten auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Hier kann es schnell um sehr hohe Beträge gehen. In einem solchen Fall wird jedoch der Einwand zu prüfen sein, ob sich der Geschädigte ein Mitverschulden zurechnen lassen muss. Denn benutzt z.B. ein Fußgänger einen Gehweg, der für ihn erkennbar spiegelglatt ist und setzt er sich dennoch ohne Not der erkannten Gefahrenlage aus, so trägt er ein so hohes Maß an Mitverschulden, dass unter Umständen eine Haftung des Streupflichtigen gänzlich ausscheidet.

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Pflicht zur Mietzahlung trotz Einzug eines Nachmieters?

Urteil des AG Neuruppin vom 15.01.2009, Az: 42 C 273/08

Grundsätzlich schuldet ein Mieter die monatlich vereinbarte Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, § 535 Abs. 2 BGB. Etwas anderes kann dann gelten, wenn die Parteien sich im Vorfeld darüber geeinigt haben, dass der Mieter nach seinem Auszug, aber noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, keine Miete mehr bezahlen muss, wenn ein Nachmieter gefunden ist.

In dem vom Amtsgericht Neuruppin am 15.01.2009 entschiedenen Fall kündigte der Mieter zum 31.01.2008, zog jedoch schon Ende Oktober 2007 aus. In der Folgezeit, d.h. bereits Mitte November 2007 und somit zu einem Zeitpunkt, in welchem die Kündigungsfrist für den alten Mieter noch lief, überließ der Vermieter einem Nachmieter die Räumlichkeiten zur Renovierung. Somit war der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außer Stande, dem bisherigen Mieter den Gebrauch zu gewähren. Deshalb war er von diesem Zeitpunkt an nicht mehr zur Entrichtung der Miete verpflichtet, § 537 Abs. 2 BGB.

Die Pflicht zur Entrichtung von Miete entfällt selbst dann, wenn der Vermieter vom Nachmieter noch keine Miete erhält.

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Gewerbeausübung in der Mietwohnung

Urteil des BGH vom 14.07.2009, Az: VIII ZR 165/08

Im Rahmen seiner Entscheidung vom 14.07.2009 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu befassen, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellt, welche eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde.

In dem zur Entscheidung stehenden Fall war im Rahmen eines Formularmietvertrages vermerkt, dass die Anmietung “zu Wohnzwecken” erfolgt und die Mietsache zu anderen Zwecken nur mit Einwiligung des Vermieters benutzt werden darf. Gleichwohl übte der Mieter seine selbständige Tätigkeit als Immobilienmakler in der angemieteten Wohnung aus. Wegen dieses vertragswidrigen Gebrauchs sprach der Vermieter schließlich die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stattgegeben. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht jedoch die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters hatte schließlich Erfolg:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, in Ermangelung einer entsprechenden Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss. Im Einzelfall kann der Vermieter jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Ein Anspruch des Mieters gegenüber seinem Vermieter auf Gestattung der Gewerbeausübung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn der Mieter für seine geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter in der angemieteten Wohnung beschäftigt.

Ob in dem zur Entscheidung zugrunde liegenden Fall der Mieter Mitarbeiter in der angemieteten Wohnung beschäftigt hatte, bedarf noch der Aufklärung, weshalb der BGH das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen hat.

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Mieterhöung auf Basis einer vertraglich vereinbarten Wohnungsgröße trotz tatsächlich geringerer Wohnfläche zulässig

Urteil des BGH vom 8.7.2009, AZ: VIII ZR 205/08
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 8.7.2009, AZ. VIII ZR 205/08 entschieden, dass bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich festgelegte Wohnfläche selbst dann maßgeblich ist, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße zum Nachteil des Mieters eine geringere qm-Fläche aufweist. Dies soll jedoch nur dann gelten, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen.

Nach Ansicht des BGH ist die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß § 557 Abs. 4 bzw. 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur derartige Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 548 BGB verändern würden. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben hingegen die Parteien keine solche Vereinbarung getroffen.

Wie bereits im Rahmen seines Urteils vom 23.5.2007, AZ VIII ZR 138/06 hat der Bundesgerichtshof auch mit dem neuerlichen Urteil entschieden, dass es für eine Mieterhöhung grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Erst bei einer Überschreitung der Toleranzgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an der Vereinbarung im Mietvertrag festhalten zu lassen, so dass hiernach für ein Mieterhöhungsverlangen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich wäre.

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Pflicht des Mieters, behördlich angeordnete Baumaßnahmen in der Wohnung zu dulden

Urteil des BGH vom 04.03.2009, AZ: VIII ZR 110/08

In seinem Urteil vom 04.03.2009 hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass ein Wohnraummieter verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen in seinen Räumlichkeiten zu dulden, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchzuführen hat.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall wurde in dem Mehrfamilienhaus des Vermieters festgestellt, dass die dort befindlichen Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgaswerte einhielten. Das zuständige Umweltamt forderte deshalb den Vermieter auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Heizungsanlage einzubauen. Hiergegen setzte sich jedoch ein Mieter zur Wehr. Er verweigerte sowohl die angekündigten Arbeiten zum Anschluss seiner Wohnung an die Heizungsanlage als auch den Zutritt zu seinen Räumlichkeiten für die Verlegung der Heizungsrohre zum Anschluss der über ihm liegenden Wohnung.

Vor dem Bundesgerichtshof erhielt der Vermieter schließlich Recht!

Der BGH hat entschieden, dass bauliche Maßnahmen, die ein Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, nicht nach der Vorschrift des § 554 Abs. 3 BGB formell dem Mieter gegenüber anzukündigen sind. Vielmehr richten sich die Anforderungen an die Ankündigung der Baumaßnahme nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme. Hierbei ist auch der Mieter seinerseits verpflichtet, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken. Die Duldungspflicht des Mieters bei einer baulichen Maßnahme in der Wohnung nach behördlicher Anordnung ergibt sich aus § 242 BGB.

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