Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.10.2009, Aktenzeichen VIII ZR 164/08
Ist im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche angegeben, so wird dies grundsätzlich als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet. Erst wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner ist, als die im Vertrag angegebene Fläche, so liegt ein Mangel vor. In diesem Fall bedarf es keiner weitergehenden Ausführungen, inwiefern hier eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit vorliegt.
Diese von dem BGH im Rahmen seiner Urteile vom 24.03.2004, Aktenzeichen VIII ZR 133/03 und Aktenzeichen VIII ZR 295/03 aufgestellten Grundsätze wurden im Rahmen seiner jüngsten Entscheidung am 28.10.2009, Aktenzeichen VIII ZR 164/08 bestätigt. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass diese auch für ein vermietetes Einfamilienhaus mit Garten gelten.
In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatten die Beklagten eine Doppelhaushälfte mit Garten angemietet. Im Mietvertrag wurde die Wohnfläche mit „ca. 145 m²“ angegeben. Tatsächlich betrug die Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte jedoch nur 119 m² und wich damit um mehr als 10 % von der mietvertraglich vereinbarten Fläche ab. In der Folgezeit stritten die Parteien um das Recht der Mieter auf Mietminderung.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Erheblichkeitsgrenze im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei Wohnflächenabweichungen bei 10 % anzusetzen. Eine zusätzliche Toleranzschwelle liefe diesem Interesse zuwider und ist auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus sachlich nicht gerechtfertigt. Eine Anhebung dieses Grenzwertes kommt auch wegen einer mitvermieteten Gartenfläche nicht in Betracht.