Urteil des BGH vom 14.07.2009, Az: VIII ZR 165/08
Im Rahmen seiner Entscheidung vom 14.07.2009 hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu befassen, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine mietvertragliche Pflichtverletzung darstellt, welche eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde.
In dem zur Entscheidung stehenden Fall war im Rahmen eines Formularmietvertrages vermerkt, dass die Anmietung „zu Wohnzwecken“ erfolgt und die Mietsache zu anderen Zwecken nur mit Einwiligung des Vermieters benutzt werden darf. Gleichwohl übte der Mieter seine selbständige Tätigkeit als Immobilienmakler in der angemieteten Wohnung aus. Wegen dieses vertragswidrigen Gebrauchs sprach der Vermieter schließlich die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.
Das Amtsgericht hat der Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stattgegeben. Auf die Berufung des Mieters hat das Landgericht jedoch die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters hatte schließlich Erfolg:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, in Ermangelung einer entsprechenden Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden muss. Im Einzelfall kann der Vermieter jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Ein Anspruch des Mieters gegenüber seinem Vermieter auf Gestattung der Gewerbeausübung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn der Mieter für seine geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter in der angemieteten Wohnung beschäftigt.
Ob in dem zur Entscheidung zugrunde liegenden Fall der Mieter Mitarbeiter in der angemieteten Wohnung beschäftigt hatte, bedarf noch der Aufklärung, weshalb der BGH das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen hat.