Erneut hat die kalte Jahreszeit begonnen. Mit dem ersten Wintereinbruch stellt sich wieder die Frage: Wer ist in welchem Umfang verantwortlich für Schnee- und Eisbeseitigung – Vermieter oder Mieter?
Grundsätzlich ist es zunächst Sache des Eigentümers, seine private Grundstücksfläche so zu reinigen, dass sein Mieter oder fremde Dritte nicht aufgrund von Eis und Schnee zu Schaden kommen. Er ist in der Regel aber nicht nur für seinen eigenen Grund und Boden verantwortlich, sondern auch für an sein Grundstück angrenzende gemeindliche Flächen. Dies liegt daran, dass viele Gemeinden die eigentlich ihnen obliegende Reinigungs- und Sicherungspflichten für öffentliche Wege, Straßen und Plätze auf die Eigentümer von unmittelbar anliegenden Grundstücken per Satzung übertragen haben.
Für den verkehrssicherungspflichtigen Eigentümer besteht wiederum die Möglichkeit, seine Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung auf einen fremden Dritten, z.B. ein professionelles Reinigungsunternehmen, oder auf seinen Mieter zu übertragen. Im Verhältnis Mieter/Vermieter ist eine Abwälzung aber nur dann möglich, wenn zwischen den Parteien eine konkrete Vereinbarung über die Räum- und Streupflicht getroffen wird. Eine solche kann in dem abzuschließenden Mietvertrag geregelt werden. Möglich ist auch ein entsprechender Passus in der Hausordnung. Für diesen Fall muss die Hausordnung aber wirksamer Bestandteil des Mietvertrages werden. In der Vereinbarung sollte zudem klargestellt werden, wer die Arbeitsgeräte und Streumittel bezahlt. Fehlt nämlich eine diesbezügliche Regelung, so sind diese Hilfsmittel grundsätzlich vom Vermieter bereitzustellen.
Will der Vermieter den Winterdienst auf seinen Mieter übertragen, muss er sich zunächst vergewissern, dass dieser sich seiner Aufgabe bewusst ist und nach seinen persönlichen und fachlichen Voraussetzungen imstande, der Räum- und Streupflicht hinreichend nachzukommen. An die wirksame Abwälzung der Reinigungspflicht schließt sich sodann eine Kontroll- und Überwachungspflicht des Vermieters an. Danach hat er regelmäßig zu überprüfen, ob sein Mieter den vertraglich übernommenen Winterdienst tatsächlich und ordnungsgemäß ausführt. An die Überwachung wird von den Gerichten ein strenger Maßstab angelegt.
Was ist unter „Winterdienst“ zu verstehen?
Zum Umfang der Räum- und Streupflicht sind reichlich Urteile ergangen. Diese können jedoch stets nur eine Orientierung zu den Anfordernissen sein. Wenn tatsächlich etwas passiert ist, wird es zur Beurteilung der Sach- und Rechtslage stets auf den konkreten Einzelfall ankommen.
Allgemein lassen sich aber folgende Grundsätze festhalten:
Zu den Reinigungsarbeiten gehört das Sauberhalten des Hauseingangs, der Zuwege zum Hof und Garten, des Zugangs zu den Mülltonnen sowie die Reinigung des Bürgersteiges bzw. bei angrenzenden Straßen ohne erkennbare Gehwegabgrenzung des Straßenrandes. Bei Letzterem reicht es, wenn eine Schneise von 150 cm von Schnee und Eis befreit wird, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeikommen können. Haben sich Vermieter und Mieter nicht über einen konkreten Zeitraum der Räum- und Streupflicht geeinigt, gelten die Vorgaben der örtlichen Gemeindesatzung. Findet sich in einer Satzung keine Regelung, muss nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Verkehrssicherungspflichtige bei Schnee und Glatteis täglich, d.h. also auch sonntags in der Zeit zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr stets wenn erforderlich seiner Reinigungspflicht nachkommen. Nachts muss nicht geräumt und gestreut werden. Auch bei anhaltendem starken Schneefall muss nicht fortlaufend Schnee gekehrt werden, sondern erst nach Ende des Schneefalles bzw. dann, wenn es nur noch geringfügig schneit. Wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat, muss im Laufe des Tages aber nachgeräumt bzw. nachgestreut werden.
Die Streupflicht entsteht erst bei einer konkreten Glatteisgefahr, d.h. ein vorbeugendes Streuen ist nicht erforderlich. Wer berufstätig ist oder in Urlaub fährt muss bei entsprechenden Witterungsverhältnissen notfalls für eine Vertretung sorgen, die der Räum- und Streupflicht nachkommt. Unterlässt der zum Winterdienst verpflichtete Mieter dies, kann der Vermieter auf Kosten des Mieters eine Ersatzkraft einstellen.
Achtung: Haftung!
Wem auch immer die Räum- und Streupflicht obliegt:
Vernachlässigt der Verantwortliche seine diesbezügliche Verkehrssicherungspflicht, und kommt hierdurch ein Dritter zu Schaden, so haftet er dem Geschädigten auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Hier kann es schnell um sehr hohe Beträge gehen. In einem solchen Fall wird jedoch der Einwand zu prüfen sein, ob sich der Geschädigte ein Mitverschulden zurechnen lassen muss. Denn benutzt z.B. ein Fußgänger einen Gehweg, der für ihn erkennbar spiegelglatt ist und setzt er sich dennoch ohne Not der erkannten Gefahrenlage aus, so trägt er ein so hohes Maß an Mitverschulden, dass unter Umständen eine Haftung des Streupflichtigen gänzlich ausscheidet.