Fristlose Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlung durch das Sozialamt unzulässig

Urteil des BGH vom 21.10.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 64/09

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 21.10.2009 nunmehr entschieden, dass unpünktliche Mietzahlungen, welche durch das Sozialamt für einen Mieter erbracht werden, den Vermieter nicht zum Ausspruch der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

In dem jüngst entschiedenen Verfahren war die monatlich zu entrichtende Miete – wie meist üblich – spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats im Voraus an den Vermieter zu entrichten. Seit April 2008 erfolgten die Mietzahlungen an den Vermieter durch das Job-Center. Fortan gingen die Mieten jedoch verspätet beim Vermieter ein. So wurde die Miete für April 2008 erst am 11. April und für Mai 2008 erst am 7. Mai bezahlt. Die Verspätungen mahnte der Vermieter schriftlich ab. Obwohl die Abmahnungen dem Job-Center vorgelegt wurden, war dieses nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Demgemäß gingen auch die Mieten für die Monate Juni und Juli verspätet beim Vermieter ein. Mit Schreiben vom 11. Juni 2008 kündigte deshalb der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf die verspäteten Mietzahlungen.

Hierzu entschied der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos zu kündigen.

Grundsätzlich bedürfe es für eine Kündigung nach der vorgenannten Norm einer Würdigung aller Umstände des Einzelfalles. Vorliegend könne nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden, sondern es müsse im Rahmen einer Interessenabwägung berücksichtigt werden, dass der Mieter seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen ist und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils nur einigen Tagen ausschließlich darauf beruhen, dass das Job-Center nicht zu einer früheren Zahlungsvermittlung bereit gewesen war.

Auch müsse sich der Mieter im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht ein etwaiges Verschulden des Job-Centers zurechnen lassen. Dieses handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern nimmt ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. So schaltet der Mieter die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein, sondern er wendet sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Es macht hierbei auch keinen Unterschied, ob das Job-Center nach entsprechender Leistungsbewilligung die Kosten der Unterkunft und Heizung an den Hilfebedürftigen selbst auszahlt oder direkt an den Vermieter überweist.