Vorbehaltlose Erstattung eines sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.01.2011, Aktenzeichen VIII ZR 296/09

In seinem Urteil vom 12.01.2011 hat der BGH entschieden, dass die vorbehaltlose Erstattung des Vermieters eines sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens an den Mieter für sich genommen kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt.

In dem zugrunde liegenden Fall waren im Rahmen eines Wohnraummietvertrages die Umlage der Betriebskosten sowie monatliche Vorauszahlungen hierauf vereinbart. Im Juli 2007 rechnete die Vermieterin über die im Kalenderjahr 2006 angefallenen Betriebskosten gegenüber ihren Mietern ab. Diese Abrechnung ergab ein Guthaben zu Gunsten der Mieter in Höhe von 185,96 EUR, welches die Vermieterin im August 2007 dem bei ihr geführten Mietkonto gutschrieb. Erst hiernach fiel der Vermieterin auf, dass bei  Abrechnung der Heizkosten versehentlich 8.200 Liter Heizöl in einem Wert von 4.613,32 EUR unberücksichtigt geblieben waren. Dies teilte sie mit Schreiben vom 11.12.2007 ihren Mietern mit und übersandte gleichzeitig eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um 138,08 EUR geringeres Guthaben ergab. Aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung buchte die Vermieterin sodann diesen Betrag im Januar 2008 vom Girokonto der Mieter ab. Im Streitfall begehrten die Mieter nunmehr die Rückzahlung dieses abgebuchten Betrages.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die hiernach eingereichte Berufung der Mieter zurückgewiesen. Auch die dagegen gerichtete Revision blieb ohne Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter von Wohnraum auch dann eine Betriebskostenabrechnung nachträglich zu Lasten der Mieter korrigieren kann, wenn er zuvor das sich aus einer ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mietkonto gutgeschrieben hat, sofern dies innerhalb der Abrechnungsfrist (Jahresfrist) gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB erfolgt.
Weiter führt der BGH in diesem Zusammenhang zur Begründung aus, dass die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus einer Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Betrag verbindlich werden ließe.