Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen

(Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 18.10.2006, Az: VIII ZR 52/06)

Grundsätzlich ist ein Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese Verpflichtung kann jedoch vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt werden. So enthalten formularmäßige Wohnraummietverträge häufig Klauseln, wonach der Mieter verpflichtet ist, während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind jedoch solche Formularbestimmungen unwirksam, die dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen (Urteil des BGH vom 23.06.2004, Az: VIII ZR 361/03). Als Argument für die Unwirksamkeit wird ins Feld geführt, dass hierdurch der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden könnte, obwohl unter Umständen rein tatsächlich noch gar kein Renovierungsbedarf besteht, beispielsweise weil der Mieter die Wohnung sehr pfleglich behandelt oder diese nur unterdurchschnittlich genutzt hat. Enthält der Formularmietvertrag gleichwohl einen „starren“ Fristenplan, so ist die gesamte Klausel unwirksam, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Auch ist die Klausel nicht lediglich auf das zulässige Maß zu reduzieren, was bedeutet, dass der Mieter auch nicht etwa zur Renovierung innerhalb der üblichen Fristen verpflichtet ist.

Häufig enthält ein Formularmietvertrag auch eine sogenannte Quotenklausel. Diese stellt eine formularvertragliche Verpflichtung des Mieters dar, im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen im allgemeinen vorgesehenen Fristen sich prozentual und zeitanteilig an den Kosten der zukünftig fällig werdenden Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Hierdurch soll für den Vermieter zumindest ein prozentualer Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit sichergestellt werden.

In Anlehnung an die oben zitierte Rechtsprechung zu dem „starren“ Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hat nunmehr der Bundesgerichtshof entschieden, dass diese Erwägungen auch auf die Quotenklauseln zu übertragen sind. Nach seiner Ansicht benachteiligen auch Abgeltungsklauseln auf einer „starren“ Berechnungsgrundlage den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine „starre“ Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungkosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht.