Eine Vielzahl von Gewerbemietobjekten sind nach wie vor stark von der Corona-Krise betroffen. U.a. Fitnessstudios, Gaststätten, Discotheken, Friseure, Nagelstudios konnten und können aufgrund der Corona – Pandemie ihre angemieteten Räume aufgrund der strengen Auflagen nicht oder nur eingeschränkt nutzen. Zwar können Betroffene Hilfen vom Staat beantragen. Dies dauert aber und zudem reichen die Unterstützungen vielfach nicht aus, um die erheblichen Kosten zu decken. Die Umsatzeinbußen in dieser Zeit sind immens. Was allerdings ist mit der Pflicht zur Mietzahlung und wie verhält es sich mit Kündigungen?
Klar – wer in der Zeit keine Einkünfte hat und seine Miete auch nicht zahlen kann, ist vor Kündigungen erst einmal geschützt. https://ra-bamberg.de/2020/05/05/mietrecht-in-zeiten-von-corona/
Nach der Gesetzeslage könnte auch keine Miete bezahlt werden, so dass eine Pflicht zur Mietzahlung (für eine gewisse Zeit) auch nicht bis Juni 2022 nachgeholt werden müsste.
- Es könnte ein Fall der rechtlichen Unmöglichkeit vorliegen, da aufgrund behördlicher Nutzungsverbote sowohl Vermieter, als auch Mieter von ihren Hauptleistungspflichten befreit sind.
* Vermieter befreit von: Zurverfügungstellung der Mieträume (Leistung)
* Mieter befreit von: Zahlung der Miete (Gegenleistung)
Ebenso wird aufgrund der pandemischen Verbreitung des Coronavirus auch von einem Fall „Höherer Gewalt“ gesprochen, der Betriebsschließungen aus Infektionsschutzgründen erforderlich macht.
- Auch könnte hinsichtlich der Miete von einer Mietminderung von 100 % ausgegangen werden, da dies bei erwiesenen infektiösen Zuständen bereits der Fall ist. Dies gilt erst recht, wenn daraus behördliche Nutzungsverbote folgen (beispielhaft OLG Düsseldorf 5. September 2017, 24 U 216/16)
- Außerdem könnte der Mieter aufgrund höherer Gewalt bei eingetretenen Infektionssituationen ein entsprechendes fristloses Kündigungsrecht haben (Infektionssituation ist ein vertragswidriger Zustand; erst recht bei behördliche Nutzungsuntersagung;)
- Schließlich kommt eine Anpassung des Vertrages über § 313 BGB, der Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht, da wohl keine der Parteien mit einem derart außergewöhnlichen Ereignis bei Abschluss des Vertrages gerechnet hat.
- Fazit: Am Ende sollte der Dialog beider Parteien in diesen schwierigen Zeiten stehen, um wichtige Punkte für die Zukunft zu klären, da der Gesetzgeber in der Kürze der Zeit nur einen Bruchteil der rechtlichen Probleme lösen konnte.
Betroffene Mieter und Vermieter sollten sich vor entsprechenden Maßnahmen in jedem Fall beraten lassen, um keine Rechtsnachteile zu erleiden.
Ihr RA Werthmann, LL.M.
Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht